マンション購入　新築　VS 中古覚書（ちょっと長いです）

2021年2月9日 2021年2月9日英語Terakoya

英語Terakoyaです。

この半年あまり、中古マンション購入を考えて　物件を色々見てきました。新築マンションの購入とは　色々と勝手が違うことに驚くことも多く、ちょうど友人に”中古マンションを買う時に気をつけることは？”と聞かれたので、覚書として残しておこうと思います。

まずは優先順位を決める

新築と違って、全てが条件揃ってる！となる物件を見つけるのはなかなか難しいと思います。なので優先順位をまずつけること。これだけはどうしても譲れない！これは、まあ、必須でなくてもいいか...という具合に。

中古で買って、フルリノベをして、それにずっと住むのか、ある程度住んで賃貸・売却などを考えるか、でも変わってきますよね？

我が家は後者。となると、できるだけ資産価値が落ちないものがいい、となるので絶対外せない条件は

「駅近」それは買い物なのどの利便性にもそのまま通じます。JRと私鉄の徒歩10分圏内だとベスト！でも実際10分はかなり遠いので、できれば８分以内（笑）結果、それぞれ８分、４分のものを見つけました。築年数は耐震基準の変更後であることも必須。賃貸も考えると、小学校などが近いというのも大事。

そして大阪や京都への通学通勤の便利さ。大阪へ３０分ぐらい、そして”急行停車駅”というのも譲れない。となると、だいたい駅の候補は決まってきます。

結局、仕方ない、と諦めたのは”南向き”。東向きになりました。

下見をする

駅が大体決まったらとにかく下見。一概に築何年、と言っても居住状況や、そしてマンション全体の管理の仕方によっていろいろだそうです。だから、築何年というよりそういうところをしっかり見ることも大事、と不動産屋さんからアドバイスを受けました。

実際、写真と実物で大きな違いがあるところも少なくありません。眺望や日当たり、というのはそこに行かないとわかりません。

また、実際駅からの生活趣味レーションをすることもできます。帰りにここで買い物して、クリーニングはここに出して、ご飯作る気力ないときにはここのコンビニで買う、あるいは、ここのお店で食べる、病院はここにあるから、という具合にです。

不動産屋を決める

5,6月ごろから時々物件見学を始めました。気になった物件を取り扱っている不動産屋に連絡をとって案内してもらったり、はなしを聞いたり。複数人の営業から話を聞くと、それぞれの物件探しへの考え方が聞けて参考になりますし、そして応対からも信頼度が判断できます。対応は良くても、こちらが聞いたことへのレスポンスが遅いというところは信用できませんよね。少し聞いたことにでも、すぐにありとあらゆる方法で問い合わせてすぐ確認してくれたら、もうこちらにお願いする！と思ってしまいます。

我が家は特に、海外在住で購入、ということでいろいろな制約があって、できることとできないこと、というのが色々とあったので、不動産屋や銀行に確認してもらうことがとても多かったのです。

注意すること

そして、不動産屋からさらにアドバイスをもらい、現在の管理費や修繕積立金だけを見ずに、世帯数が少ないマンションだと、今後これらがかなり高くなっていく確率が多いですが、ある程度世帯数が多いところだと、そこまでの高騰は心配しなくてもいいです、などという具合です。

さらに地域による違いも調べておくといいですよね。

例えば、オリンピック開催が決まったら、東京や京都など中古でも値段が跳ね上がったそうですが、奈良は、景気の良し悪しにほとんど影響されず、価格に変動があまり見られない、など。

最近は、コロナでマンションが売りに出される、とテレビでよく言っていますが、奈良に関してはそういう傾向は感じません、とおっしゃっていました。一方、大阪の業者さんとお話しした時、コロナ禍だから逆に買う人が増えている、と言っていたとか。なんでも、コロナでお給料が下がるので、そうなるとローンが組めなくなると困るから、今の内に買っておく、という、テレビで言われているのと逆の現象が起こっているとか。

こういうことはやはり現場のプロに聞け！だと思いました。

それからリフォーム済みのものは、確かに綺麗ですよね。だけど、リフォームすると、傾向として、実際にリフォームにかかった以上の金額を上乗せしても売れやすいそうです。だから、急ぎでなければ、リフォームしていないものを安く買って、自分でリフォームする方がいいですよ、というのも聞きました。

自分でもリサーチは常にする

年明けに購入を考えていたので、年末あたりからは毎日日付が変わるとアップされる新着物件をチェックしていました。さらに、物件をほぼ絞ったあたりから　値段交渉を考えて、リサーチするうちに"Mansion review"というサイトにたどり着きました。これは本当に使えます！

そのマンションの過去の販売実績、賃貸実績、複数項目からの総合評価でマンション偏差値まで出ていて、その地域でのそのマンションの位置付けまでわかってしまうのです。

経年とともに販売価格は下がるのかと思っていたら、そうじゃないんですよね。例えば、リーマンショックの頃ほうが、今より低い価格で販売されていたりします。もう１０年以上前なのにです。

値段交渉

クライマックスですね！（笑）

もちろん不動産屋が間に入ってくれるのですが。

値段交渉をするときに、過去の販売実績を調べておけば、過去はこうだったから、という形で交渉を持っていくこともできます。不動産屋は中立の立場ですから（だって、手数料は販売価格により変動ですから）、過去の販売実績を先に出してきてくれません。こちらが、これくらいを希望、と言った時点で、「過去がこうだったらから...」と、そこで初めてデーターが出てきます。

そしてそのマンションがいつから販売されているのか、ということも見ておくといいと思います。売りに出されて少し時間が経っていると、売主さんも売りたいので値下げに応じてくれやすいかもしれません。そういう場合は、まず少し様子を見た上で、少し値下げされていたりするので、　交渉の価値あり！と見ます。

自分でリサーチできることはしておくと、売主さんや不動産屋のペースで話を進められる、ということを回避できるように思います。

実は、まだ完全に撤去されていないときに、内覧させていただいて、売主さんに一度お会いしています。とても良い方だったので、そのことも、購入に向かう一つの要因になったかな？